文成县农村村民建房管理办法

一、总则

（一）为加强农村村民建房管理，规范农村村民住宅建设，引导村民集约、节约利用土地资源，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省土地管理条例》《温州市农村村民宅基地管理办法》《温州市人民政府办公室关于进一步加强农村村民住宅建设管理的指导意见》等法律法规及上级行政规范性文件规定，结合我县实际，制定本办法。

（二）本办法所称农村村民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。

农村村民建房是指在我县行政区域内，符合条件的农村村民在新增宅基地或原有宅基地上新建、改建和扩建个人住宅的行为。

农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

（三）农村村民建房应当坚持规划先行、适度集中、合理布局、科学选址、节约用地、保护耕地、“一户一宅”、先批后建的原则，符合耕地和生态环境保护、建筑安全、实用美观等要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

（四）农村村民建房实行“农户申请、村级审核、乡镇审批”，乡镇要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农民建房联审联办制度，统一纳入县级政务服务部门的“最多跑一次”改革内容。审批程序严格按照《文成县农民建房“一件事”改革实施方案》（文农字〔2020〕126号）执行。

二、工作职责

（一）县农业农村局：负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全农村宅基地分配、使用、流转等管理制度；完善农村宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；对乡镇农村宅基地管理、审批进行业务指导。

（二）县自然资源和规划局：负责国土空间规划、用途管制、土地利用计划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，落实耕地占补平衡；负责农村宅基地及房屋确权登记、不动产登记有关工作；对乡镇做好规划审批、管理工作的指导和监督；指导乡镇国土空间规划的编制和村庄规划的实施。

（三）县住房和城乡建设局：负责对施工图纸的有效性、完整性进行把关；负责规范施工合同，加强农房建设质量安全指导；负责督促指导村庄建筑风貌管控，编制村镇住宅建设通用图集；负责办理建筑工程施工许可证及组织培训农村建筑工匠。

（四）县公安局、民政局、交通局、水利局、文广旅体局、综合行政执法局、市生态环境局文成分局、县政务服务中心、大数据管理中心等有关单位应加强配合和协调，强化信息共享互通，按照各自职责，负责农民建房管理的相关工作。

（五）乡镇人民政府：负责农村村民建房用地审核批准、乡村建设规划许可、确定农房设计方案、确定房屋四址（放样）、农房竣工验收；组织编制、实施本行政区域内（不包括县城中心城区）的乡镇国土空间总体规划、国土空间详细规划和村庄规划；建立宅基地审批管理台账，实现农民建房审批和监管工作数字化管理；负责建立健全对农村住房建设的常态化管理制度并加强监督检查，严格落实农民建房建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场“四到场”制度；指导村级组织开展宅基地管理和盘活利用。

（六）村民委员会：依照法律规定管理本村宅基地，引导村民合理利用宅基地。农村集体经济组织按照宅基地所有权归属，代表农民集体行使宅基地所有权。鼓励村集体通过制定村规民约、设立宅基地协管员等方式，加强对宅基地的自我管理。

三、申请条件

（一）农村宅基地分配遵循成员申请、集体审议、按户取得、“一户一宅”、面积限定、规划管控的原则，促进宅基地合理布局。稳慎推进农村宅基地“三权分置”改革，促进土地集约节约利用，促进乡村产业发展、集体增收和农民致富。

（二）回原籍村庄的集镇落户退伍军人，回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，由该农村集体经济组织出具证明并经公告等相关程序，其宅基地面积可按照本办法标准参照执行。城镇居民不得到农村购买宅基地。

（三）农村村民因地质灾害避让搬迁、水库移民搬迁、土地整治、危房改造、异地搬迁等确需使用本村以外的农民集体所有土地建造住宅的，经安置所在地的农村集体经济组织同意，可依法申请使用安置所在地村宅基地。

（四）农村村民一户只能拥有一处宅基地,符合申请集体土地建房条件的农户，用地面积不得超过以下标准。同时，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，按照有关政策规定分类进行认定和处置。

（1）6人以上为大户，使用耕地的，不得超过125平方米；使用其它土地的，不得超过140平方米。

（2）4至5人为中户，使用耕地的，不得超过80平方米；使用其它土地的，不得超过100平方米。

（3）3人及以下为小户，使用耕地的，不得超过60平方米；使用其它土地的，不得超过80平方米。

（五）严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地；宅基地面积标准包括附属用房、庭院用地。

（六）农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当交还农村集体经济组织；属于建新拆旧的，原地上建筑物应当自行拆除，不自行拆除的，由乡镇人民政府责令限期拆除，逾期未拆除的，依法申请人民法院强制执行。

（七）涉及占用农用地或未利用地的，应当依法先行办理农用地或未利用地转用审批手续。必须符合县域国土空间总体规划、乡镇国土空间总体规划、国土空间详细规划和村庄规划等相关规划。

（八）有下列情形之一的，其申请宅基地不予批准：

（1）在地质灾害隐患点、分洪区和易发洪涝的低洼地、行洪道周边等危险地段，申请宅基地的；

（2）除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；

（3）出租、出卖、赠与或者以其他形式转让用地、建筑物（缺房户合理调剂的除外），或者将住宅改作他用，再申请宅基地的；

（4）以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的；

（5）其他不符合申请建房条件的。

四、规划管控

（一）统筹推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作，科学安排农村宅基地布局；探索“打破村域界限，实行片区统筹，建设农房聚集区”“农民公寓”等方式，保障户有所居。

（二）坚持先规划后建设，农村村民建房应当符合国土空间总体规划、村庄规划及各类专项规划，不符合国土空间规划的，不得批准新的农村宅基地和村民住宅建设，危房改造等除外。危房改造的原房屋层数低于三层且征得相关利害关系人同意的，审批时建筑层数不得超过三层；原房屋层数为三层（含）以上的，应原拆原建。

（三）加强农房建设安全管理，新建住宅实行带设计方案审批，严格执行宅基地面积。建筑风格、层数及层高应严格按照各建制镇总体规划、控制性详细规划、村庄建设规划，符合水源地保护、风景名胜区总体规划及详细规划，文物保护以及城乡美化、美丽乡村等要求。

（四）农村村民建房使用宅基地应节约集约、合理利用土地，应当与集镇建设、异地搬迁、旧村改造、土地整理、宅基地复垦、美丽乡村建设等相结合，统建联建农村住房，鼓励联建公寓式住宅，充分利用原有的宅基地、村内空闲地，严格控制使用耕地，禁止占用永久基本农田。

（五）农村村民建房使用宅基地，必须符合申请条件，并按程序进行报批，严禁未批先建、少批多建。严格农村宅基地用途管制，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（六）农村村民建房应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续；涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。

五、建设管理

（一）农村村民建房应严格按照宅基地审批和规划许可批准的位置、面积、层数、建筑风貌等进行建设，不得擅自变更，确需变更的，应经县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、乡镇人民政府等发证机关同意，并办理变更手续。

（二）农村村民建房实行村民建房施工管理制度，3层及3层以下的农村住房，建房村民可以与建筑施工企业或者农村建筑工匠签订施工合同；4层及4层以上农村住房，建房村民应当与建筑施工企业签订施工合同。县住房和城乡建设局要落实住房建设工匠持证上岗制度，农村村民建房必须选择有资质的建筑施工企业或者经过建筑技能培训、满足农房建设技能要求的农村建筑工匠施工。

（三）受建房农户委托的施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，不得擅自修改工程设计，应当落实防护措施，并对承担的农村村民建房的施工质量和安全负责。

（四）农户建房完工后，乡镇人民政府组织相关科室及基层站所等进行实地验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

六、监督管理

（一）建立村民住宅建设公示制度，村民住宅建设现场须悬挂施工公示牌，公示审批文件编号、建房村民姓名、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，接受社会监督。农民建房要严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并依法对施工质量和安全承担相应责任。

（二）按照“谁审批、谁管理”的原则，乡镇人民政府作为农民建房审批、管理和监督的责任主体，要切实履行职责，科学布局，引导农民建房按规划要求集中建房，加强农村宅基地审批事中事后监管。乡镇人民政府要严格落实农民建房“四到场”制度，县级有关职能部门要加强指导和监督检查。

（三）各乡镇要建立健全网格化、片区化、责任化动态巡查机制，乡镇人民政府主要负责人为第一责任人，分管负责人为直接责任人。乡镇人民政府加强农民建房全过程巡查，严格实行农村新增违法建房“零容忍”，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、严查处。

七、法律责任

（一）加强农村建设用地审批和乡村建设规划许可管理，坚持农地农用，严守耕地红线。县农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设、综合行政执法等部门和乡镇人民政府依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，对农民建房违法、违规行为进行依法处置。

（二）国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（三）单位或个人以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取农民建房用地批准的，依法追究有关责任人的责任。

八、附则

本办法自2023年2月1日起施行，此前文成县人民政府出台的有关农村村民建房的规定与本办法不一致的，适用本办法。国有土地上（除依法出让以外）个人建房活动由县自然资源和规划局负责，可以参照本办法执行。

抄送：县委各部门，县人大、政协办，县人武部，县法院、检察院，各群众团体。

文成县人民政府办公室                   2022年12月8日印发